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在未办理不动产权属变更登记的情形下,出租人将买受房屋进行出租,房屋租赁合同的效力如何认定
发表日期:2017年4月7日  人气:229  95998888九五至尊录入:admin

    出卖人与买受人签订房屋买卖合同,由于买受人逾期支付房款构成违约,导致双方未办理不动产权属变更登记,期间,买受人已将房屋出租,并与承租人签订了房屋租赁合同。后房屋的出卖人诉至法院,请求解除房屋买卖合同,并案外要求承租人或搬离房屋或直接向出卖人支付房屋租金。上述情形下,房屋租赁合同的效力直接关系承租人的合法权益。

一、从法律规定上,房屋租赁权的性质是“类用益物权”,是“准不动产物权”,出租房屋行为的性质应认定为“处分”不动产权利的行为,出租人(买受人)未将不动产权属变更登记在其名下,故依法不享有房屋“处分”权,出租人(买受人)出租房屋的行为已构成“无权处分”,至一审法庭辩论终结前仍未取得“处分”权,所签订的《房屋租赁合同》应属无效。

首先,物权的最大特征就是绝对性,具有对世的效力,不动产所有权人可以向任何人主张物权效力,并不受任何人的不法侵害,而合同则具有相对性,仅在特定当事人之间产生法律拘束力。不动产租赁权因租赁合同而产生,故其本质上属于一种债权,但却具有超出一般债权契约的相对性效力,具体说,立法上以“买卖不破租赁”和“承租人优先购买权”等阐明了不动产租赁权的物权化,使不动产租赁权具备了只有物权才具有的排他效力,而不动产租赁权的权利内容又表现为占用、使用、收益,故不动产租赁权是“类用益物权”,是一种“准不动产物权”。

其次,各类物权的权能在法律和学理上分为占用、使用、收益、处分四项积极权能,其中处分权能,是决定财产事实上和法律上命运的权能,分为事实上的处分和法律上的处分,前者是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭,后者指改变物法律上的命运,即改变物之权利状态,法律上的处分包括:转让物的所有权、将物为他人设定用益物权、将物为他人设定担保物权。不动产租赁权则具有对抗在后设立的转让、抵押行为的效力,本质上也改变了不动产的权利状态,故出租房屋行为的性质是“处分”不动产权利的行为。

再次,依照物权法第六条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记…”,第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力…”,第三十一条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”,处分不动产物权时仍应依法遵循物权的公示公信原则,非经登记的不动产物权限制处分,此系法律的强制性规定,否则即构成无权处分。

最后,依照合同法第五十一条:“无处分权的人处分他人财产…无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,以及最高院房屋租赁合同司法解释的相关规定,司法实践中,无处分权的行为人至迟应在一审法庭辩论终结前取得处分权,否则其处分行为应认定无效。

二、出卖人作为房屋的登记产权人,在买受人未依约支付对价的情形下,有权依法行使“抗辩权”,维护自身合法权益,拒绝买受人使用房屋的请求,以督促其依约履行合同义务,且法律并未限制性规定行使“抗辩权”的方式仅限诉讼而不能以“自力”方式行使。承租人基于出租人(买受人)与出卖人签订的《房屋买卖合同》,信赖出租人(买受人)会依约履行该买卖合同义务,最终取得房屋的处分权,但因出租人(买受人)逾期付款的“违背诚实信用原则”的违约行为,导致出卖人以诉讼和自力方式行使抗辩权,阻止包括承租人在内的他人使用房屋,而因承租人与出卖人之间并无任何合同关系,是无法对抗房屋产权人行使权利的,故此等情形下将导致房屋租赁合同目的不能实现,承租人可依法提起诉讼,请求解除合同,返还价款。

 

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