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二手房在交易之初,应当注意的事项
发表日期:2017年4月7日  人气:215  95998888九五至尊录入:admin

    二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。二手房交易存在较多法律问题,其中一个主要原因在于二手房是一种特殊商品,主要表现在:相对于新建住房来说,其权属情况更加纷繁复杂,不仅包括商品房,还包括房改房,安居房以及经济适用房等。而房改房、安居房、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定的限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,另外有些二手房还有银行按揭贷款或者设定抵押,而且二手房交易也缺少缺少相应的市场监管。所以在该法律关系之中就会出现很多法律问题。那么如何避免,笔者主要给出以下几种处理方式:

二手房在交易之初应当核实该房屋所有权人的身份

二手房交易的卖家必须是房屋的所有人或能够确定的所有人。对买方而言,谁是真正的房屋所有权人直接关系到和谁签订合同,向谁支付价款,由谁承担责任的问题。买卖合同的无效或者涉及合同欺诈的发生,绝大多数与事先未核实房屋的所有人有直接关系。

核实房屋的所有人可采用以下方法:

  ⑴卖方称有房屋产权证的,则核实产权证,其上登记的权属人(包括共有人)均为房屋的所有人。

  ⑵卖方称尚未取得产权证的,则核实卖方与开发商(或前手卖家)签署的房屋买卖合同,该合同的买方是房屋的所有人。

  ⑶卖方在婚姻存续期间取得房产,则其配偶同为房屋的共同所有人,但已依法分割的除外。

  ⑷卖方称代理房屋的所有人售房的,应核实授权书的真实性、授权范围以及授权期限(授权书应公证或由房屋的所有人当场签署)。卖方称被代理是未成年的房屋的所有人,须核实卖方与房屋的所有人存在监护关系的证明。

  ⑸卖方离异转让原共有房屋的,应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

  ⑹卖方转让其继承或受赠房屋的,应核实该继承或赠与文件的合法性(文件通常要求公证)。

  ⑺卖方转让自购公房的,应核实卖方与单位签署的购房协议,审查原单位所有权保留的效力。

  ⑻卖方转让其竞拍取得房屋的,应审查拍卖成交确认书有效性。

核实房屋实际状况

   由于信息不对称及经验不足,买方有时在各方催促下匆匆看过交易的房屋就交纳了定金,交房后指责卖方或中介提供虚假信息,后者则主张买方应对自己的看房行为负责,从而纠纷在所难免。因此,买方一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面:

  ⑴房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

  ⑵房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让等等。

  ⑶房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

明确交易程序

二手房交易大体上可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

买方决定购房,应与房屋的所有人确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等。房屋中介www.95998888.com为体现其居间人身份,往往作为合同第三方。由于房地产管理部门大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是有效的,买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致,是买卖双方务必注意的问题。

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