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二手房买卖双方完成主合同义务后出现法律纠纷应当如何解决
发表日期:2017年4月7日  人气:206  95998888九五至尊录入:admin

    在二手房交易完成之后往往也会涉及许多法律问题。主要包括以下几个方面:

1.交易房屋是否在出租

如果在出租期内,即使完成房屋交易,依照《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;九五至尊娱乐场老品牌关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”因为买卖不破租赁是一个明确具体的法律规则,所以在购买二手房时一定要注意房屋是否存在租赁,以及租赁期限的问题,防止购买房屋后才发现已购买的房屋租赁期限三、五年,且租金租金数额较低,严重侵害了购房人的利益。

2.物业费用及公用事业费用是否拖欠

买方不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担本来是应该由原业主交。这里主要看买卖双方签订的合同中,如果没有对该费用进行约定,那么就属于买方的遗漏,那么只能由买方负责清偿。至于买方在清偿之后可以找原业主索要。

3.单位房屋是否侵权

单位房屋均为划拨土地,转让时应缴纳土地使用费。对于单位住房,职工在转让时,单位享优先购买权,转让该类房屋时应当事先了解办理房产证及土地证的特殊要求及是否缴纳相关的税费。

4.户口问题

在司法实践中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,以致买方的户口无法迁入,尤其在学区房的二手房买卖中,需要将户口的迁移也明确约定在房产买卖合同中,防止出现诉讼纠纷。

5.买卖双方签订“阴阳合同”

在二手房交易中所出现的“阴阳合同”,是指合同当事人采用订立两份以上的合同方式,一份用于房产交易中心备案,一份用于双方当事人履行的,其中用房产交易中心备案的合同则称为“阳合同”,其价格或其他条件并不是双方的真实意思,而是用于少纳税费或出于其他目的:对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同”,是当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,反映了双方的真实意思。二手房交易市场上存在“阴阳合同”现象的原因是交易双方在合同中以极低价格进行交易,和阴合同中实际成交价格相差甚远,此举旨在规避相关税收。

我国《合同法》对认定合同无效明确规定,违反法律、行政法规的强制性规定的属于合同无效。相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系。

规定一、没拿到房本交易不能算无效合同,可以拿到房本但是因为种种原因尚未拿到房本,此类买卖合同没有按规定进行备案的行为仅属于违反管理性规定。

规定二、房本只有一人名单方卖房算有效,夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋,未经对方同意,擅自以自己名义转让给他人,买房人为善意购买的,可以认定房屋买卖合同有效。

规定三、经适房未满5年买卖合同无效,相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房,当事人主张买卖合同无效的,法院可予支持。

规定四、一房多卖闹纠纷谁办房本谁得房,卖房人一房多卖,按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权:一是已经办理房屋所有权转移登记的;二是虽未办理房屋所有权转移登记,但已经实际合法占有房屋的。

虽然有明确的法律法规对二手房交易的纠纷作出规定,但这样的案例还是不断地会重现,购房者在购房前应该向邻居、物业及开发商了解具体的情况,能到现场看房更好,并对将来也许出现的质量等问题如何承担双方作出约定才能更好的避免纠纷。

 

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